Сайт о банках и услугах

Кредиты, вклады, займы, ипотека

Ипотека в условиях снижающегося рынка

Помнится, парочка голливудских «рождественских» фильмов начинались с такой ужасной сцены: семья с несколькими детьми сидят в преддверии Рождества и ждут, когда же придут приставы выселять их из дома, который куплен в кредит.

По сюжету отец семейства теряет работу и платить по кредиту больше не может. Ну и далее, в результате всяких волшебных событий, и деньги находятся, и высокооплачиваемая работа, и все, как и положено в рождественской сказке, заканчивается очень хорошо.

К чему я это все пишу? Да к тому, что сейчас рынок российской недвижимости находится в очень неустойчивом положении, и есть немалые шансы, что снижение цен в ближайший год будет довольно значительным. Что же будет происходить с российской ипотекой в это время?

Посчитаем такой простой сюжет. Семья купила квартиру в 2006 году, причем без первоначального взноса (получили потребительский кредит в банке на эти цели), итого должны, скажем, за простую однокомнатную $150 тыс. основного кредита, да еще $150 тыс. процентов (примерно за 10−15 лет так и выходит).

Цена квартиры падает, предположим, на 20−30% (а реально по дешевому жилью коррекция и так произошла уже как минимум на 10%). Стоимость квартиры снижается до $100−120 тыс. Каждый месяц заемщики платят $1200, и реально семья выплатила, ну скажем, $10 тыс., причем фактически одних процентов — в первый год основной долг практически не погашается.

Аккуратно считаем экономическую выгоду: либо выплачивать кредит дальше, либо объявить себя банкротами и перестать платить. В действительности объявлять себя банкротами невыгодно, если сумма долга превышает продажную стоимость квартиры минус расходы по ее продаже. Тогда после продажи своей недвижимости заемщик еще останется должным банку. Скажем, брал $150 тыс., сейчас продалась недвижимость за $110 тыс., причем еще несколько тысяч банк берет за организацию торгов — и по итогам заемщик еще будет должен банку $40−45 тыс.

Так что путь один: пока есть возможность — платить и платить, потому как в противном случае потери заемщика слишком велики. Однако в некоторых случаях выбора — платить или нет — у человека не остается. Потеря работы, общий экономический кризис, массовые увольнения, да мало ли что может случиться при рыночной экономике…

И вот тут начинается довольно интересное кино. Понятно, что банки в случае массовых банкротств заемщиков окажутся в системном кризисе. Западные страны, где доля ипотечных квартир достигает 95%, при начале экономического кризиса всегда пытаются застраховаться от такой ситуации, когда на рынок выйдут все квартиры, за которые заемщики не смогли платить. В России о таком развитии ситуации на государственном уровне пока никто не думает, да и доля недвижимости в залоге пока весьма низка — не более 1% от всех квартир в собственности.

Думать о таком варианте вынуждены частные банки, особенно те, для которых работа с частными лицами стала основным источником дохода. При падении цен они теряют многое. Первое — клиенты сейчас не спешат в банки, ожидая дальнейшего снижения цен. Второе — залоговая недвижимость дешевеет, а значит, в случае банкротства заемщика не исключены убытки. Третье — клиентов уже не заманишь ипотекой без первоначального взноса, ибо это исключительно рискованно, и четвертое — да вообще непонятно, что делать, ведь это первый случай в России, когда предстоит заниматься ипотечным кредитованием в условиях падения рынка недвижимости…

Думается, будут и пробы пера, и ошибки, и апелляция к западному опыту, который, как водится, не особенно пригоден для нас, ну да, в общем, все равно для чего-то сгодится…

Будут и банкротства банков, и непонятные истории с заемщиками — и, думается, все это предстоит пережить уже в этом году… Рада буду ошибиться, но такого рода опыт в 2007 году мы уже точно получим: в январе стало понятно, что цены падают, пусть и ненамного. И банки уже начали корректировать свою политику с учетом этого обстоятельства. Реально это приведет к ужесточению и проверок заемщиков, и условий кредитования.

В связи с этим возникает вопрос: а что делать заемщикам в условиях падения рынка? Скорее всего, ничего — продолжать платить по кредиту, невзирая на колебания цен. И лишь в некоторых случаях стоит подумать о рефинансировании: здесь все зависит от конкретных условий ипотечного договора. И главное, сильно не печалиться, смотря на ценники квартир: от цены квартиры жизненные условия не меняются — квартира так и остается сама собой.

Кстати, рекомендуем:

Источник: «Собственник»

Опубликовано: February 12, 2007.